이 집, 전세로 들어가도 되나
계약한 뒤에는 되돌릴 수 없습니다. 도장 찍기 전에 봅니다.
계산 결과 읽는 법
항목을 모두 입력하면 계산 과정이 여기에 풀어서 표시됩니다.
어떻게 계산되나
기준은 전세가율 하나가 아니라 「선순위 + 내 보증금」입니다. 전세가율이 70%여도 앞에 근저당이 30% 잡혀 있으면 합계가 100%라 위험합니다. 등기부등본의 채권최고액(실제 대출금이 아니라 그 120~130%로 잡힙니다)을 그대로 더해서 봐야 합니다.
★ 신탁등기는 완전히 다른 문제입니다. 소유자가 신탁회사로 되어 있으면 등기부상 소유자와 계약해야 하고, 위탁자(원래 주인)와 계약하면 신탁회사 동의 없이는 무효가 되어 보증금을 한 푼도 못 받을 수 있습니다. 대항력도 확정일자도 소용이 없습니다. 등기부 갑구에 「신탁」이 있으면 그 자리에서 멈춰야 합니다.
임대인의 세금 체납은 내 보증금보다 앞섭니다. 국세는 확정일자보다 먼저 배당받는 경우가 있어, 체납이 크면 순위가 밀립니다. 임차인은 계약 전에 임대인 동의로, 계약 후에는 동의 없이도 미납국세를 열람할 수 있습니다. 동의를 거부하면 그 자체가 신호입니다.
대항력은 이사한 다음 날 0시부터 생깁니다. 전입신고와 확정일자를 계약 당일에 받아도, 효력은 그 다음 날입니다. 이 하루 사이에 집주인이 근저당을 설정하면 순위가 밀립니다. 계약서에 "잔금일 다음 날까지 근저당을 설정하지 않는다"는 특약을 넣어야 합니다.
자주 묻는 질문
전세보증금 반환보증에 가입하면 안전한가요?
가장 확실한 방어책입니다. 다만 가입 요건이 있어 전세가율이 높거나 선순위가 많으면 가입 자체가 거절됩니다. 그래서 계약 전에 가입 가능 여부를 먼저 확인하는 것이 좋습니다. 가입이 안 되는 집은 그 사실이 곧 위험 신호입니다.
등기부등본은 언제 확인해야 하나요?
최소 세 번입니다. 계약 전, 잔금 치르기 직전, 그리고 전입신고 후입니다. 계약과 잔금 사이에 근저당이 새로 잡히는 경우가 실제로 있습니다. 인터넷등기소에서 700원이면 뗄 수 있습니다.
집주인이 여러 채를 가지고 있으면 위험한가요?
그 자체로 불법은 아니지만, 한 채가 문제되면 연쇄적으로 무너지는 구조라 위험이 큽니다. 특히 자기 자본 없이 보증금으로만 사들인 경우가 문제입니다. 등기부의 소유권 취득일과 근저당 설정 시점을 보면 짐작할 수 있습니다.
이미 계약했는데 위험해 보이면요?
전입신고와 확정일자를 아직 안 했다면 즉시 하세요. 대항력이 먼저입니다. 그리고 전세보증금 반환보증 가입이 가능한지 확인하고, 임대인의 미납국세를 열람하세요. 상황이 심각하면 전세피해지원센터(1533-8119)에 상담할 수 있습니다.
함께 보면 좋은 것
이 진단은 일반적인 위험 지표를 기준으로 한 참고용이며 안전 여부를 판정하지 않습니다. 시세 산정, 선순위 채권 확인, 등기 형태 판단은 개별 물건마다 다르고 이 진단은 등기부등본을 직접 확인하지 않습니다. 2026-08-17 기준이며, 계약 전에 반드시 등기부등본을 직접 열람하고 공인중개사·법률 전문가의 확인을 받으세요. 전세피해 상담은 전세피해지원센터(1533-8119)에서 받을 수 있습니다.