1주택 비과세, 나는 되나
보유만으로 되는 줄 알았다가 거주요건에서 걸리는 경우가 많습니다.
계산 결과 읽는 법
항목을 모두 입력하면 계산 과정이 여기에 풀어서 표시됩니다.
어떻게 계산되나
★ 거주요건에서 가장 많이 걸립니다. 2년 보유만 채우면 되는 줄 알았다가, 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 거주도 필요해서 비과세를 못 받는 경우가 흔합니다. 기준은 지금이 아니라 취득할 때 조정대상지역이었는지입니다. 나중에 해제되어도 취득 시점이 기준입니다.
★ 12억원을 넘으면 초과분은 과세됩니다. "1주택이면 세금이 없다"가 아니라, 양도가액 12억원까지만 비과세이고 초과분에 대응하는 양도차익에는 세금이 붙습니다. 다만 장기보유특별공제가 크게 적용되어 실제 부담은 줄어듭니다.
일시적 2주택은 예외가 있습니다. 새 집을 산 뒤 정해진 기간 안에 종전주택을 팔면 1주택으로 봅니다. 기한이 정책에 따라 바뀌어 온 항목이라 반드시 그 시점 기준을 확인해야 합니다. 하루 차이로 수천만원이 갈립니다.
세대 단위로 판단합니다. 본인 명의가 하나여도 같은 세대의 배우자나 자녀가 주택을 가지고 있으면 1세대 1주택이 아닙니다. 주민등록을 분리해도 배우자는 항상 같은 세대로 봅니다.
자주 묻는 질문
분양권이나 입주권도 주택 수에 들어가나요?
취득 시기에 따라 다릅니다. 일정 시점 이후 취득한 분양권은 주택 수에 포함됩니다. 조합원입주권도 포함되는 것이 원칙이며 예외 규정이 있어 개별 확인이 필요합니다.
상속받은 집이 있으면요?
상속주택은 일정 요건에서 주택 수 계산의 예외를 둡니다. 다만 요건이 세밀하고 순위 판단이 필요해 세무 전문가 확인을 권합니다.
거주요건을 채우다 중간에 이사하면요?
거주기간은 합산할 수 있습니다. 다만 세대 전원이 거주해야 하는지 등 세부 요건이 있어 주민등록만으로 판단하면 어긋날 수 있습니다.
보유기간은 언제부터 세나요?
원칙적으로 취득일부터 양도일까지입니다. 등기접수일과 잔금청산일 중 빠른 날이 기준이 되는 것이 일반적입니다.
이 진단은 소득세법 제89조와 시행령의 일반적인 요건을 기준으로 한 참고용이며 비과세 여부를 판정하지 않습니다. 조정대상지역 지정 이력, 일시적 2주택 허용 기간, 분양권·입주권·상속주택의 주택 수 산입, 장기보유특별공제율은 정책에 따라 자주 바뀌고 개별 사정에 따라 달라집니다. 2026-08-17 기준이며, 양도 전에 반드시 국세청(126) 또는 세무 전문가에게 확인하세요. 판단을 잘못하면 수천만원의 세금이 갈립니다.