내 임대소득, 신고 대상인가
주택 수와 전세·월세에 따라 갈립니다. 1주택 전세는 대체로 비과세입니다.
계산 결과 읽는 법
항목을 모두 입력하면 계산 과정이 여기에 풀어서 표시됩니다.
어떻게 계산되나
주택 수를 세는 기준은 부부 합산입니다. 소득세에서는 본인과 배우자의 주택을 합쳐서 셉니다. 각자 1채씩 가지고 있으면 2주택입니다. 다만 양도세나 종부세의 주택 수 계산과는 기준이 달라 그쪽에서 1세대 1주택이라고 여기서도 그런 것은 아닙니다.
전세보증금은 3주택부터 과세됩니다. 2주택까지는 전세만 놓으면 임대소득세가 없습니다. 3주택 이상부터 간주임대료가 잡히는데, 보증금 합계에서 3억원을 빼고 그 60%에 정기예금이자율을 곱합니다. 그래서 보증금이 3억 이하면 3주택이어도 간주임대료가 0입니다.
★ 소형주택은 주택 수와 보증금 합계에서 빠집니다. 전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하인 주택은 간주임대료 계산에서 제외됩니다. 오피스텔이나 원룸을 여러 채 가진 경우 이 요건에 걸리는지가 결과를 크게 바꿉니다. 다만 이 특례는 기한이 정해져 있어 연장 여부를 확인해야 합니다.
수입 2,000만원이 분리과세와 종합과세를 가릅니다. 2,000만원 이하면 14% 분리과세를 선택할 수 있어 다른 소득과 합산되지 않습니다. 근로소득이 높은 사람에게 유리합니다. 초과하면 무조건 종합과세라 근로소득과 합쳐져 세율이 올라갑니다. 사업자등록을 하면 필요경비율과 공제가 올라가 세금이 줄어듭니다.
자주 묻는 질문
주택 수는 언제 기준으로 세나요?
과세기간 중 임대한 주택을 기준으로 하며 부부 합산입니다. 다가구주택은 원칙적으로 한 채로 보되 구분등기가 되어 있으면 각각 셉니다. 공동소유 주택은 지분이 가장 큰 사람의 것으로 보는 것이 원칙이나 예외가 있습니다.
월세를 현금으로 받아도 신고해야 하나요?
해야 합니다. 지급 방식과 무관하게 소득이 발생하면 신고 대상입니다. 임차인이 월세 세액공제를 받으면 국세청에 임대차 사실이 그대로 잡히고, 확정일자 자료로도 파악됩니다.
사업자등록을 꼭 해야 하나요?
주택임대사업자는 사업 개시일부터 20일 안에 사업자등록을 해야 하고, 하지 않으면 수입금액의 0.2% 가산세가 붙습니다. 등록하면 분리과세 시 필요경비율과 기본공제가 올라가 세금도 줄어듭니다.
적자가 나도 신고해야 하나요?
수입금액이 있으면 신고 대상입니다. 종합과세를 선택하면 결손금을 다른 소득과 통산하거나 이월할 수 있는 경우가 있어, 오히려 종합과세가 유리할 수도 있습니다.
함께 보면 좋은 것
이 진단은 소득세법의 주택임대소득 과세 요건을 기준으로 한 참고용이며 과세 여부를 판정하지 않습니다. 주택 수 산정, 공동소유·다가구 판단, 소형주택 특례의 적용 기한, 간주임대료 이자율은 개별 사정과 개정에 따라 달라집니다. 2026-08-17 기준이며, 실제 신고는 국세청 홈택스 또는 세무 전문가에게 확인하세요.